【菜科解读】

停工两年后，江苏南京珠江四季悦城的业主们，可以退房、退首付款了。

位于江苏省南京市江宁经济技术开发区（以下简称江宁开发区）的珠江四季悦城，合同交房日期为今年6月份，但是该项目已经停工两年，无法按时交房，购房者无奈成为烂尾楼业主。

自2023年起，在人民网领导留言板上，就有多位网友反映，珠江四季悦城本应在今年6月交房，但项目长时间停工，交房遥遥无期，欲申请退房退款。

今年6月，有业主在留言板上发表协助我退房的留言，表示和开发商协商退房被拒绝，自己14万元的首付还是东拼西凑来的，恳请政府出面帮帮我。

南京市江宁开发区答复称，已经组织开发商会谈协商，督促开发商拿出退房方案并明确相应时间节点。

最终的协商结果是，开发商表示只退房款，无按揭贷款利息补偿，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。

对于该名留言的网友，南京市江宁开发区表示，已与开发商沟通协商，建议其退还首付款。

据悉，这是全国第一例住宅项目停工后，由官方协调集中退房、退首付款的案例。

在业内人士看来，虽然不能退还利息，但对于焦急的业主来说，能够退回房款已经难能可贵，也给其他地方类似情况提供了可供实践的参考。

已有33户签订退房协议公开资料显示，珠江四季悦城综合体项目由南京鼎瑞置业开发，该项目包含G96、G97、G98、G104、G105共计5个地块。

据悉，南京鼎瑞置业由南京空港新城城市开发建设有限公司占股49%，南京珠江景明企业管理咨询有限公司占股51%，其中后者股权穿透后为珠江投资。

2021年珠江投资首入南京房地产市场，计划投资100亿元建设空港新城商业中心、研发办公、宜居住宅及相关配套设施，将其打造成南京空港新城首个大型城市综合体。

当时，凭借庞大的投资规模及规划体量，成为市场焦点。

其中，两宗住宅用地G98（悦鸣嘉苑）和G104（鼎瑞嘉苑）于2021年、2022年陆续开盘。

其中， G98（悦鸣嘉苑）共规划9栋楼，2021年7月首次开盘，原定于2023年6月底交付；G104（鼎瑞嘉苑）地块于2022年4月开盘，约定2024年6月交付。

公开信息显示，由于该项目总承包商苏中建设集团受恒大拖累陷入经营困局，又与珠江投资之间发生纠纷，自2022年7月起停工两年有余。

其间，该项目也曾启动新的总包招标，推动项目复工，但最终未能落实。

于是，从去年开始，就有业主反映该项目长时间停工，交房遥遥无期，欲申请退房退款。

今年7月中旬，在回应业主关于退房的需求时，南京市江宁开发区多次组织开发商会谈协商，计划启用监管账户资金启动退房，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。

7月29日，据新京报等媒体报道，南京市江宁区房产局回应称：鼎瑞嘉苑，推广名珠江四季悦城，由南京鼎瑞置业有限公司开发建设，2022年4月开盘，合计认购销售42户，监管账户共计5067万。

由于总包单位停工造成小区未交付问题，经区房产局和属地介入协调，计划启用监管账户资金启动退房，截至7月29日，已有33户与开发商签订了退房协议，剩余9户正与开发公司协调中。

从楼盘停工到明确可以退房退款，珠江四季悦城主张退房退款的业主，终于迎来曙光。

楼是盖起来了，但是没建完，已经停工了，交付不了，售楼处都撤了。

在珠江四季悦城附近从业的一位房产中介告诉中国新闻周刊，现在政府出面解决这个事情，让开发商给买房的人全额退房退款，对业主来说也是一件好事，如果房子拿不到，钱又退不了，这是一件多么伤心的事情。

易居研究院研究总监严跃进认为，购置烂尾楼后续要求退房退首付，其实过去也有，但都是建立在个人协商的基础之上。

此次南京的案例之所以可以认为是首例，是因为这是最近两年保交楼过程中，政府部门积极推动协调下首个集中退房、退首付款的案例。

值得注意的是，据南京市江宁开发区的答复，开发商表示只退房款，无按揭贷款利息补偿。

在业内人士看来， 虽然只是退首付款，并没有相应利息，但对于业主来说，能够退回房款已经难能可贵。

同时，该案例也为全国层面处理难以保交楼的停工楼盘提供了一个可供实践的参考。

有业内人士表示，这一方式对前期去化欠佳且后续无法继续建设交付的项目来讲，不失为一种借鉴和启发。

能否复制推广？买了商品房，开发商却迟迟无法交房，甚至一些项目长期停工。

这种情况下，希望开发商退房退款，是不少购房者的愿望。

但是，因为种种原因，遭遇烂尾项目的购房者真正能够退房退款的并不多见。

2022年7月，中央政治局会议首次提出保交楼、稳民生。

今年5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议提出继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

保交房，成为当下筑稳房地产市场的重要任务。

因此，南京珠江四季悦城退房退款的案例引发了广泛关注。

那么，南京这一案例，可以复制推广吗？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向中国新闻周刊表示，南京珠江四季悦城的案例有一定特殊性，即预售资金监管账户有余额，这是退房、退首付款的前提条件。

他说，2022年之后，政府强化了预售资金监管，本案就属于此。

因此，也有了可以退房、退首付款的可能。

在他看来，新一轮保交房，多样化保障业主权益，除了积极夯实开发商保交房主体责任，推动项目复工复产，竣工交付外，退房和退首付也是一种选择。

他说，特别是项目销售较少，剩余未销售规模大，但货值难以去化，在穷尽了所有手段以后，开发商既无法追加资金，售卖资产，也无法追回被挪用的资金。

那么，对于这类项目，退房并置换到周边或区域内其他交付有保障的项目，或者像南京珠江四季悦城一样退房和退首付，不失为一种选择。

这些都是对保交房工作推进、多渠道解决烂尾楼、保障小业主权益的多渠道解决方案的探索，具有广泛的适用性。

李宇嘉说，对于那些以自住为购房目的的业主，还可以在政府协调下选择退房后置换到周边项目。

严跃进认为，此类操作建立在几个基础之上：一是，楼盘交付遥遥无期，且即便注入资金，可能交付的难度也很高；二是，相关房企的预售资金监管账户内有可供退款的资金，也即有钱可退；三是，房价下降，购房者退款后可以认购其他住房。

他对中国新闻周刊表示，此类模式具有创新性，但是后续是否要通过此类方式推进，可能还得看房企的资金状况，若是保交房能够顺利推进，那么一般也不支持此类退房操作，尤其是此类退房涉及银行贷款等问题，要协调起来是比较困难的。

严跃进认为，此类做法的启示是，对于一些交付有困难的，地方政府要及时关注和进行问题梳理，积极推进问题的解决。

他说，此类房屋问题的解决，其实也是盘活存量住房和优化增量住房的重要举措，对于后续烂尾楼或在建项目的盘活也有启发。

同时，此类项目若是全部退房后，其实是有助于和各地现在提及的以购代建的模式进行结合，即地方政府收购后用作保障房项目。

在业内人士看来，此类做法的关键在于监管账户内存在可供退款的资金。

北京金诉律师事务所主任王玉臣提到，目前，不少烂尾楼项目已经停工多年，监管账户内的预售房款早已不翼而飞。

这也就意味着，无论是政府协调还是购房人打官司，只要开发商的账户上没有足够的资金，最终想要退回房款都存在很大的困难。

亿翰智库研究总监于小雨认为，集体退房的处理方式适合项目去化较少的楼盘，监管资金无法覆盖到项目的交付，前期买的人不多，能够覆盖退房款，从监管资金覆盖退房款和建设资金比较而言，选择了更容易实现的方式。

李宇嘉提到，对于在此之前的项目，如果预售资金被挪用，且无法追回，销售比较少，可以采取退房置换到其他项目的措施。

同时，对该项目启动破产清算，并将清算资金优先保障被置换项目。

在李宇嘉看来，不管是落实资金推进复工和交付，还是退房置换到其他项目，抑或退房和退首付，都必须强化地方政府的属地责任、开发商的主体责任以及金融机构的支持责任。

只有三方共同努力，才能确保业主的权益得到有效保障。

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