15份判决书里藏着烂尾楼的秘密 有开发商违约反获利

【菜叶百科解读】

7月以来的烂尾楼事件，导致不少业主集体“强制停贷”。实际上，在此之前，业主停贷现象也并不罕见。

本文从裁判文书网遴选了20多年来的15份判决书，试图分析银行贷款、楼盘烂尾、业主停贷之间的关系，以及后续银行、开发商和业主三者之间的诉讼争议焦点。

有趣的是，从判决书上看，面对楼盘烂尾后业主停贷的争议，不同地方法院做出的裁决大相径庭。而有些法院给出的判决依据与法律思维，也截然相反。

这其中，一些地方政府还积极介入烂尾楼及金融借贷矛盾纠纷，为化解社会矛盾、维护社会稳定，提供了可贵参考——比如，20年前成都一起著名烂尾楼事件得到了当地政府全力“兜底”与协调方案，最终化解危机，保护了业主权利。而广州从化发生的三起持续25年、涉及香港业主的烂尾楼案件中，尽管香港业主失去音信，缺席庭审，法院还是有力保护了他们的合法权益。

买房者停贷，是否应关联三方合同?

从一个购房者的角度看，广西桂林市临桂县人贾建华是够倒霉的。

2012年，他向中国农行桂林分行借款19.5万，双方签订借款合同，约定15年还清，并办理了房屋期权抵押登记手续，借款保证人则是楼盘开发商金穗公司。2014年，银行发放了贷款。所谓“发放贷款”，即银行向开发商“金穗公司支付首期款8.4万余元”，后来又陆续将贾建华的“195000元贷款划到金穗公司账上”。

此后，贾建华陆续偿还贷款本息，2016年6月停止还贷。 2018年，中国农行桂林分行将贾建华、郭素华和开发商告上法庭，要求贾提前清偿全部剩余贷款本息共15万余元。

法庭上，贾建华辩解，停贷前，自己已经累计向银行还款41期。之所以断供，“在于借款保证人(开发商)金穗公司违约”。根据贾建华与开发商金穗公司签订的《商品房买卖合同》，交房时间应该在2014年5月。但金穗公司因资金链问题停工，导致部分房屋烂尾，涉及“2000多业主”。业主们多方维权，仍然难以收房。而贾建华本人在停贷之前，已经支出了约17.2万。

贾建华认为，自己的17.2万元已经打了水漂，不能进一步扩大损失，在这种情况下，银行“应当通过实现抵押权、追索保证人金穗公司，实现债权”，即向开发商索赔。

贾建华说，那17.2万是他的“血汗钱”，买房“关系到几代人的居住问题，不是投资。更不是以盈利为目地”。停止偿还贷款本息，实际上是一种“自救行为”。在庭上，他坚称自己不是有意断供，只是希望“延期还款”，“只要开发商交房给我们业主，我会想办法还贷的。”

2018年，桂林市叠彩区法院作出宣判，认为“《商品房买卖合同》和《借款合同》是两份独立的合同，根据合同约定，守约方可起诉违约方要求其承担相应责任”，判定贾建华违约，应继续还贷，后续利息按照合同也应上浮50%。此外，法院判决，银行对贾建华所购买的房屋“经依法处置所得价款享有优先受偿权”。

由于开发商金穗公司对贾建华的债务有连带偿还责任，因此法院判决，金穗公司在承担担保责任后，还“有权向被告贾建华追偿”。

有类似经历的还有吴霞、肖美枝、熊春芸。2014年1月，他们分别在云南昆明安宁市购买彤洲置业有限公司开发的某商业中心商铺，总价分别为102.75万、78.1万、85.5万。三人分别向中国工商银行安宁支行贷款，还款期限为10年。开发商彤洲公司承担阶段性连带责任保证。

此后，三人每月支付贷款，直到2018年断供。2018年9月，工商银行安宁支行将吴霞、肖美枝、熊春芸三人，以及彤洲公司告上法庭。

肖美枝辩解称，购买商铺前，开发商承诺返租，因此业主在明知没有还贷能力的情况下，才贷款。但后来，彤洲公司开发的楼盘停工烂尾，也没有向业主支付事先承诺的返租款，导致自己在支付了一段时间的按揭贷款后，无法继续支付。

庭审中，肖美枝还称，银行在审批贷款的事项上，存在严重失误，也应承担相应的责任。“借款合同虽系白纸黑字，也存在霸王条约。”

而到庭审时，肖美枝购买的商铺仍未办理抵押登记手续。

工商银行安宁支行要求吴霞立即偿还本金余额40.8万，肖美枝立即偿还本金32万余元，熊春芸立即偿还本息40万余元，并加收30%利息。

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